La COVID-19, la maladie du légionnaire et pourquoi, plus que jamais, de bonnes pratiques de gestion immobilière sont importantes

Andreas Wagner Member Name

Responsable et associé principal des pratiques de santé et de sécurité en matière d’environnement

À mesure que le retour au travail s’effectue conformément aux directives liées à la COVID-19, les sociétés et les entreprises doivent tenir compte d’un autre risque possible pour les employés qui retournent dans des lieux de travail laissés vacants – la maladie du légionnaire. Il s’agit d’une forme grave de pneumonie, dont certains symptômes s’apparentent à ceux de la COVID-19, qui se propage par l’inhalation de gouttelettes et d’aérosols contenant des organismes microscopiques, en l’occurrence la bactérie légionelle. Des problèmes de santé sous-jacents ou les effets persistants d’une infection à la COVID-19 peuvent augmenter la vulnérabilité d’une personne en contact avec la légionelle et accroître la gravité de sa réaction.

La mauvaise nouvelle, c’est que la maladie du légionnaire pourrait se révéler invalidante, voire mortelle pour des populations vulnérables. La bonne? Il est possible de la prévenir grâce à de bonnes pratiques de gestion immobilière.

Comment la maladie se propage-t-elle?

Pour protéger les employés, les locataires, les visiteurs et les autres utilisateurs des immeubles contre la maladie du légionnaire, il faut d’abord comprendre comme elle se propage. Contrairement à la COVID-19, les individus ne sont pas la source de la maladie. La légionelle se propage non pas par la toux, les éternuements, le fait de boire et de manger ou le contact avec des surfaces, mais bien par l’eau qui coule des robinets, des pommes de douche et d’autres points d’accès. Agissant comme un aérosol, cette eau contenant des bactéries est respirée par des personnes proches du jet d’eau, et la légionelle pénètre leurs poumons. Bien que le système immunitaire de nombreuses personnes puisse facilement contrer l’invasion bactérienne, ce ne sera peut-être pas le cas de personnes âgées ou immunodéprimées. Fait encore plus alarmant, les personnes dont les poumons ont été affectés par la COVID-19 semblent être particulièrement vulnérables à la maladie du légionnaire.

Où la bactérie se trouve-t-elle?

La légionelle vit dans l’eau – particulièrement dans l’eau stagnante qui reste dans les systèmes de plomberie. Pensons spécialement aux douches, aux machines à glace, aux points d’eau intérieurs et aux tours de refroidissement sur les toits. En temps normal, lorsque les immeubles sont occupés, l’eau circule abondamment dans ces systèmes; la légionelle est évacuée avant même de pouvoir s’accumuler. La désinfection et l’entretien réguliers – particulièrement dans les tours de refroidissement – empêchent également la prolifération de la légionelle.

Dans un bâtiment qui a été fermé des semaines ou des mois en raison d’une pandémie mondiale, il est fort possible que la légionelle se soit accumulée. Pour la maîtriser ou empêcher sa prolifération, on ne peut se fier uniquement aux agents désinfectants utilisés par les services municipaux d’aqueduc, particulièrement lorsque l’eau est restée dans les canalisations pendant une période prolongée. Si la légionelle a proliféré à un point tel que l’eau qui sort d’un robinet expose les occupants d’un immeuble à un danger, cela pourrait entraîner une hausse de la maladie du légionnaire à un moment où notre système de santé publique est déjà surchargé.

L’importance de l’entretien

Normalement, les systèmes de distribution d’eau d’un immeuble vacant ou partiellement vacant doivent être vidés régulièrement, voire chaque semaine. Cela oblige une petite équipe de gestion immobilière – peut-être seulement une équipe réduite – à faire le tour de l’immeuble toutes les semaines afin d’ouvrir chaque robinet pendant plusieurs minutes et de tirer la chasse d’eau de chaque toilette et de chaque urinoir. En dépit de tous les efforts consentis pour vider les systèmes, il est possible que la fréquence de ces activités d’entretien ne soit pas suffisante pour assurer la présence continue d’eau fraîche dans les canalisations.

En outre, le retour au travail après la COVID-19 sera probablement graduel, sporadique et partiel. Puisque bon nombre de gens choisissent de continuer de travailler de la maison, l’occupation des immeubles et le volume d’eau utilisé ne seront pas les mêmes qu’avant la quarantaine. Il se peut aussi que de grandes aires de travail demeurent vacantes, de sorte qu’il restera de l’eau stagnante dans les canalisations de nombreuses parties d’un immeuble, ce qui permettra à la légionelle de proliférer. Dans ce scénario, une personne qui s’arrête pour boire de l’eau dans une partie déserte de l’immeuble pourrait s’exposer à un risque.

Un autre facteur de risque tient à la conception des systèmes de distribution d’eau de l’immeuble, ou plutôt à leur évolution. Les immeubles font l’objet de changements fréquents afin de pouvoir répondre à de nouveaux objectifs; cela se traduit souvent par la modification des systèmes de plomberie. Comme effet secondaire, il se trouve souvent certains tuyaux redondants – ou des portions abandonnées de tuyaux – où l’eau ne fait que stagner. À moins que tous les tuyaux inutilisés aient été retirés ou scellés, il est possible que la légionelle apparaisse même dans un immeuble ayant un niveau d’activité normal.

Sept mesures que les propriétaires et gestionnaires immobiliers peuvent prendre

Que votre immeuble ait été inactif pendant une semaine ou quelques mois, il existe des mesures à prendre pour protéger vos locaux – et les gens qui les utilisent – contre la maladie du légionnaire.

  • Découvrez ce qui a déjà été fait : Demandez des registres des activités de vidange du système effectuées par l’équipe de gestion immobilière afin de voir si c’est suffisant pour assurer le retour en toute sécurité des travailleurs.
  • Respectez les pratiques exemplaires recommandées : Des organisations, comme l’American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning Engineers (ASHRAE), ont établi des pratiques exemplaires et des directives concernant la réouverture des immeubles. Même si celles-ci n’ont pas force de loi, elles donnent une idée des bonnes pratiques à adopter. Le respect de ces directives peut aider un employeur à établir qu’il a fait preuve de diligence raisonnable dans une situation où une personne qui utilise l’immeuble contracte la maladie du légionnaire.
  • Assumez la responsabilité de vos propres systèmes de distribution d’eau : N’oubliez pas qu’il incombe à l’équipe de gestion globale de l’immeuble de vider les systèmes de l’immeuble lui-même. Cependant, chaque locataire doit entretenir ses propres systèmes, notamment en inspectant chaque machine à glace, en changeant les filtres des refroidisseurs d’eau et des machines à café et en faisant un cycle de lave-vaisselle vide dans chaque cuisine. Et, juste au cas, assurez-vous de vidanger complètement les systèmes dans votre partie de l’immeuble. Un plan d’analyse et d’échantillonnage peut vous aider à déceler des problèmes éventuels.
  • Établissez un plan de gestion des eaux : Il est important d’établir un plan pour assurer l’évacuation des tuyaux et des appareils sanitaires, particulièrement si l’effectif qui retourne au travail est beaucoup moins important que celui d’avant la COVID-19. Cela devrait faire partie intégrante du plan d’entretien continu.
  • Prenez soin des populations vulnérables : Pensez à encourager quiconque est exposé à un risque au travail à continuer de travailler de la maison. Cela comprend toutes les personnes âgées de plus de 65 ans, toutes celles qui ont un problème de santé sous-jacent qui pourrait les rendre immunodéprimées et quiconque a déjà été déclaré positif à la COVID-19.
  • Prenez les « remises en service » au sérieux : Quand un nouvel immeuble est occupé pour la première fois, il existe un processus de mise en service officiel. Considérez votre retour au travail comme une « remise en service » de l’espace. La vérification et la vidange de tous les systèmes d’eau sont un élément important de ce processus.
  • Informez les locataires des mesures de protection : De nombreux employés seront préoccupés par le retour au travail et pourraient ne pas être aussi productifs qu’ils pourraient l’être. Avisez-les que vous prenez les mesures nécessaires pour les protéger contre la COVID-19, mais aussi contre d’autres risques possibles, comme la maladie du légionnaire.

Une fois ces mesures mises en place, votre retour au travail devrait se faire de façon harmonieuse. Vous protégerez aussi les employés contre les dangers d’une maladie que de nombreuses personnes ne penseraient pas à associer à la COVID-19.

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